御茶ノ水 ランチのキャッチコピー
後になってから売り主に撤去費用を請求することになると、大変な手間と請求のための費用がかかることになりますので注意が必要です。
その撤去費用はかなり高額に上るものと覚悟してください。
なかには以前の建物を撤去した業者が悪質だったせいか、撤去工事によって発生した建物のコンクリートガラや残土といった産業廃棄物が地中に埋められていたケースもありました。
また、埋設物撤去後の土地についても安心はできません。
地中を掘り返して埋め戻した直後の地盤は安定さに欠けるため、固化剤などで強化しなければ建物を建てられないこともありますし、土地を掘り返すことによって宅盤そのものが下がってしまうこともあるのです。
こうなると、さらに修復費用がかさむだけでなく、予定していた時期に住宅を建てることができなくなる恐れがありますから、細心の注意が求められます。
埋設物は撤去しなければ新しい建物そのものが建設できませんが、それほど大きな「障害物」でなかったり、敷地の隅のほうに隠れるように埋まっていたりすると、まれに地中の埋設物に気付かないまま建物を建ててしまうことがあるのです。
例えば、以前に「大木」などが生えていたケース。
抜根にかかる費用はばかになりませんから、売り主が撤去費用を削るために地上に出ている幹の部分だけ切り倒して「根」を残したままにしておいたりすると、残った根が時間とともに腐ってシロアリの発生や地盤の不同沈下を引き起こすこともあります。
さらに、こうした地中の根の上にうっかり給排水管などを敷設してしまったりすると、やはり腐敗の進行とともにパイプの回りに空洞やパイプのつなぎ目にズレが生じたり、これによって長期間にわたって漏水が発生したりすれば、周囲の土が流出して地中に空洞が生じ、大きな地盤の不同沈下を引き起こす可能性もあるのです。
暇概は、たとえ埋設物が原因であったとしても、土地を購入色一して相当の時間が経ってから発生することが常ですから、その原因を立証することが困難となり、売り主の責任を問うことも難しくっていきます。
つまり、事前の調査を怠ったばっかりに、購入者自身が思いもかけない支出を強いられることにもなりかねないわけです。
このように「更地渡し」の取引では、事前の調査と、撤去費用の負担とその範囲についての取り決めを行うことが肝心です。
古家付きの土地を売り主の建物撤去を条件に購入する場合には、基礎や地中埋設物すべて売り主が撤去する旨を必ず確認してください。
また、事前の調査は、住宅の建設を依頼している工務店やハウスメーカーなどに依頼するといいでしょう。
なお、仲介会社は売り主から埋設物がある旨の告知を受けていない限り、基本的には地中を掘り起こして埋設物の有無について調査・説明する義務はありません。
引き渡し後にトラブルが生じても仲介会社の責任を問うことは難しいといえますので、買い主自身の自己責任による対応が求められます。
本下水が整備されている地域でも、実際には浄化槽を使って雑排水を処理している住宅があります。
本下水地域だからといって安心せず、個別の住宅ごとに確認することが必要です。
下水道の整備が進んだ都心部でこそ浄化槽は見受けられなくなりましたが、郊外や地方都市では依然として浄化槽による雑排水処理が行われており、勘違いや事前の調査不足などから処理方法をめぐって購入者と不動産会社や売り主との間でトラブルになっているケースが少なくありません。
とくに気を付けたいのが、下水道整備が進んで本下水の利用が可能になった地域であるにもかかわらず、住宅敷地内の排水管を本下水の本管に接続しないまま浄化槽を使い続けているようなケース。
住宅が本下水地域にあるために本下水だと勝手に思い込んだりして、引っ越し後に浄化槽処理であることが判明するような事例です。
こうした本下水に未接続の住宅は一戸建てに限らずに、マンション−棟や団地全体で浄化槽を使い続けているケースも見受けられるようです。
本来、本下水が整備された地域では、一定期間内に本下水と敷地内の排水管とを接続することが定められています。
したがって、こうした住宅を購入してしまった場合は接続工事を実施する必要に迫られますが、敷地内を掘り起こして配管を取り回し本管と接続する工事費用は住宅（敷地）所有者の負担になります。
事前に雑排水の処理方法を確認したうえ、売り主と工事費用の負担方法について取り決めをしておかないと、思わぬ出費やトラブルのもとになります。
下水の処理方法については不動産会社に調査・説明義務があり、重要事項説明の範囲に含まれています。
購入者はしっかりとこの説明を受け、実際の処理方法を確認してください。
また、不動産会社も売買される物件が本下水の対象地域にあるからといって調査を怠ると思わぬトラブルにつながることも有り得ますので、現地での調査・確認が必要です。
売り主が住んでいれば確認は容易ですが、空き家や更地の場合は一見しただけでは処理方法の見分けがつきませんので、浄化槽用のブタやモーターが設置されていないかどうか、または本下水接続時に必ず設置する汚水マスがあるかどうかなどを実際に調べる作業が必要になります。
給排水管が他人の敷地下を通って引き込まれている住宅には､さまざまな制約や費用負担が生じる可能性があります。
あらかじめ経由場所を確認し、後のトラブルにつながる恐れがないかどうかチェックしましょう。
ところが、土地が細分化されたミニ開発や私道にそって建つ住宅などのなかには、他人が所有する土地や私道の下を経由しないと本管と接続できない立地のものがあります。
なかには公道下から引き込まれた一本の支管がいくつもの敷地下を通過して埋設され、さらに何本にも分岐して複数の住宅と接続しているようなケースも少なくありません。
このような住宅では、土地利用や支管のメンテナンスなどをめぐって問題が生じる可能性が高くなりますから、事前の調査と確認が不可欠です。
例えば、他人の敷地や私道を通って引き込んでいる給排水管が破損した場合には、その敷地の所有者の承諾を得ないと補修に必要な工事を施工できないことが考えられます。
また、一本の支管から分岐して複数の住宅が給排水を受けている場合には、破損の責任や補修工事の費用負担をめぐって関係者の調整が必要になるでしょうし、管の容量の問題もあって、将来の分岐の可否が問われることにもなるのです。
自分の所有する敷地下を使って他人が給排水を受けている場合も問題です。
仮に建物のすぐ近くに支管が埋設されたりしていると、他人の給排水管であってもその保護の観点から上部への建物建設が制限され、将来の建て替えや増改築に支障をきたすことも考えられるのです。
こうしたトラブルを少しでも軽減するには、住宅や土地の購入に先だって給排水管が他人の敷地や私道を経由していないか、あるいは自分の敷地に他人の給排水管が引き込まれていないかといった事実を確認しておくことが大切です。
公道に面していながら他人の敷地や私道を経由して給排水管を引き込んでいる場合には、思い切って公道下の本管と直接接続する工事を事前にしておくといいでしょう。
現地調査を行う不動産会社にとっても、判別しきれないのがこうした埋設管の経路。
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